用途変更（コンバージョン）について

法的根拠

法86条７項
（既存の建築物に対する制限の緩和について）
法8７条
（用途の変更に対する法律の準用）
令137条の17
（用途を変更して特殊建築物とする場合に建築主事の確認等を要しない類似の用途）
令137条の18
（建築物の用途を変更する場合に法第24条等の規定を準用しない類似の用途等）

用途変更における既存建物の主なチェック項目

既存建物の主なチェック項目（PDF 110KB）

建築基準関係規定

建築基準法施行令第9条に、建築基準関係規定として16の法律が定められこれらの法律に適合する必要があります。屋外広告物についても適合して許認可番号を取得している必要があります。バリアフリー法（東京都バリアフリー条例も同様）では、16の法律に含まれないがバリアフリー法第14条第4項より建築基準関係規定とみなされ、用途変更確認申請の審査対象として扱われますので、用途・規模が該当する場合は注意が必要です。東京都バリアフリー条例第14条（認定）の取り扱いは、23区内の取り扱いにバラツキが大きく注意が必要です。
 

サービス店舗について

事務所と同等の取り扱いとして「サービス店舗」という扱いが行われております　銀行の支店、旅行代理店、治療行為等を行わないエステサロン、ショールームなどは事務所と同様に特殊建築物用途ではないことより、用途変更申請の対象外として扱われております。また診療所は特殊建築物になりますが、患者の入院施設を有しない無床診療所は特殊建築物から除かれます。歯科も同様に無床診療所として扱われます。
※人工透析センターには多くのベットが設置されておりますが、入院のためのベットでは無いため保健所への届出内容などを確認する必要があります。
 
（建築物用途区分 番号08456)
理髪店、美容院、クリーニング取り扱い店、質屋、貸本屋、足裏マッサージ、カイロプラクティック、旅行代理店、学習塾、囲碁教室、コインランドリー、歯科技工所（原動機0.75kw以下）など。近隣住民を対象としない会員制フィットネス、アスレチックなどはスポーツ練習場の性格が強いといえます。詳しくは所轄行政庁の確認をお願いします。
 

エステサロンについて

そこで行われる行為に医療行為があるのか。また公衆浴場法に抵触するようなスチームバスなどによる行為があるのか。保健所の届けを要す行為があるのか。建築指導課では、保健所の判断を受け取り扱いを判断することもあります。岩盤浴は公衆浴場の取り扱いになりますので用途変更の申請が必要です。
 

鍼灸院について

医療法の医業に類似するあん摩マッサージ指圧師、針灸に関する法律及び柔道整復師法に規定するあん摩業等の「施術所」は、法別表第２（い）項第８号の「診療所に含まれる。
 
註-1）消防法上、用途区分15項のビルを用途変更する場合
用途変更の面積により建物全体の用途が16項（イ）もしくは（ロ）変更する場合があります。その場合、東京都火災予防条令に従い新たな消防設備が追加になる場合がありますので十分ご注意下さい。
・スプリンクラー設備（消防令第12条）
　事務所→物販店舗（無窓居室の場合）1000㎡超より設置義務あり
　全館無窓の場合は、全館にSP遡及の恐れあり
・屋内消火栓設備（都火災予防条例第38条）
　5階以上に150㎡（準不燃300㎡）以上の防火区画を設ける場合設置義務あり
　　（代替えのパッケージ消火設備等については協議を要す）
・連結送水管（高圧仕様）の対応遡及
・ｅｔｃ
 
註-2）用途変更にともなう容積率制限の確認
自動車車庫、地下の住宅部分、共同住宅の共用部分（施行平成9年9月1日）、備蓄倉庫、蓄電池、自家発電設備、貯水槽（平成24年9月20日）、昇降路（平成26年7月1日）などの容積緩和がおこなわれております。特に共同住宅の共用部分等は按分計算をともなって容積緩和をおこなっている事がありますので、用途変更にともなう容積超過にご注意下さい。

建築基準法の主な改正の経緯

用途変更確認申請にあたり、既存建物が設計された時期と改正された法令の関係を確認する必要があります。基準時をご確認ください。

用途変更における法の遡及について

この部分が用途変更の核心部といえるあたりになります。既存建物の中で用途変更を行う範囲は現在の法律に沿って計画する事が基本になりますが、申請以外の部分の取り扱いが難解な法文より行政の解釈も異なる場面もあります。法規内容を正しく把握して事前協議を十分に行う事をお勧めいたします。
 

（適用の除外）

建基法第3条二項、三項3号
この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。（略）　とあります。では次に・・・
 

（用途の変更に対するこの法律の準用）

法第87条は用途変更に関する法の準用を規定しております。（法第86条の7は増築を対象とした条例ですので間違わないようにして下さい。）現行法適合な建築物については2項で、既存不適格建築物については3項で遡及条文を規定しています。その第3項では、既存不適格の規定が継続される場合について、わざわざ「法第3条第2項の規定により」と前置きをしながら定めております。
 
法第87条第三項
第24条、第27条、第28条第1項若しくは第3項、第29条、第30条、第35条から第35条の3まで、第36条中第28条第1項若しくは第35条に関する部分、第48条第1項から第13項まで若しくは第51条の規定又は第39条第2項、第40条、第43条第2項、第43条の2、第49条から第50条まで、第68条の2第1項若しくは第68条の9第1項の規定に基づく条例の規定の適用を受けない建築物の用途を変更する場合においては、次の各号のいずれかに該当する場合を除き、これらの規定を準用する。
示される条例の中身は下記の内容になります。
【耐火】法第24条、第27条（詳細を下記に特記）
【採光・火気使用時の換気、地下居室、界壁】法第28条、第29条、第30条
【避難、内装】法第35条から、法第35条の3
【採光、避難および消火設備】法第36条
【用途地域】法第48条
以下（略)
 

(防火区画不遡及について）

法律の準用を定める法第87条第三項の中で、防火区画については上記より法第36条という事になりますが、第36条では「第三十六条中、第二十八条第一項若しくは第三十五条に関する部分」と限定しております。28条1項は採光、35条は避難および消火についてのみと限定しており、36条に含まれている防火区画は含んでおりません。よって、既存不適格建物の用途変更にともない防火区画は遡及しないと判断できます。
 
法第36条
居室の採光面積、天井及び床の高さ、床の防湿方法、階段の構造、便所、防火壁、防火区画、消火設備、避雷設備及び給水、排水その他の配管設備の設置及び構造並びに浄化槽、煙突及び昇降機の構造に関して、この章の規定を実施し、又は補足するために安全上、防火上及び衛生上必要な技術的基準は、政令で定める。
 

（適用と準用について）

法律用語によれば、「適用する」→モノゴトにどんな法律を当てはめるか、「準用する」→そのまま当てはめること、と解せます。法第87条3項には、法第28条第1項（採光）若しくは第3項（火気を使用する換気設備）は準用するとあります。ここで法第28条第２項（居室換気）が記載されていない事に驚きます。用途変更において法第28条２項の1/20以上の開口部または政令で定める換気設備は準用しなくてもよいと解せますが、これはあくまでも平面計画などに変更がない場合であり、改装された内装の24時間換気同様に技術的な検証は必要な事と思えますが、用途変更申請でこれらの居室換気計算を要求されないのか否かは、申請機関に事前確認をおこなう必要がありそうです。。。

検査済証のない建築物について

検査済証のない建築物の増改築や用途変更を円滑に進め、既存建築ストックを有効活用することが図られことより、検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドラインが平成26年7月に示されております。
その内容も平成28年ともなると浸透してきたようですが、必要に応じて調査項目と調査時間もある程度必要です。
 
国土交通省「検査済証のない建築物」

用途変更申請業務の主な流れ

１、作業前の入手資料の確認

1. 関係法令の法的手続きの書面確認
2. 設計時の法令確認（既存不適格の有無確認）
3. 既存図面の確認（申請図なのか、設計図なのか、竣工図なのか）

２、用途変更申請の必要作業量確認

1. 用途変更申請と同時に行わなければならない法令手続きの確認
   12条5項報告、近隣説明、バリアフリー条例の遡及、福まち条例、建基法の遡及内容
2. 既存図面の状況
   新規申請に活用可能か、新たにcad図面の作成が必要か？

３、現状建物の確認

1. 建設時の申請内容と異なる事項が発生しているか否か、敷地、用途、面積、状況、構造上の損傷等の確認
2. 手続き違反がある場合の対応は可能か否か

４、新規変更する範囲の設計

1. 用途変更する部分が飲食店舗の場合は、法令に基づく設計が行われているのか、または、当方にて厨房設計など行う必要があるのか否か。
2. 店舗設計者は建築士か否か。

５、用途変更申請先の指定はあるか。

1. ファンド系建物などの場合、指定確認検査機関の申請を認めていない場合がありますので、事前にご確認下さい。

６、用途変更申請後の業務

1. 解体工事などを除き、新規用途の工事は確認申請（用途変更）済証を取得後に工事着工が可能になります。
   変更工事中は法令に基づく工事監理者として対応を行います。
2. 工事完了後は、所轄消防署の消防検査を受け、建築指導課に工事完了報告を提出して業務終了となります。基本的には建築の竣工検査はありませんが、施工結果報告書の提出を求められ換気風量測定、非常照明照度測定を行う必要がある場合もあります。
   また東京都中央区などのように職員による現場確認を行っているところもあります。

 
用途変更は、建築確認申請行為です。　しっかりした状況確認が必要です。
建築主、店舗事業者、仲介不動産会社様にも認識を持って頂く必要があります。

用途変更等のアイ・プランニング業務実績