既存不適格

既存不適格建物について

既存不適格（きそんふてきかく）は、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことをいう。
不適格建物については、構造以外にも様々な知っておくべきポイントがあります。

《容積／斜線などについて》

１、建物が建設された後に、指定容積率が変更され数値が小さくなった。解体して建て直そうと
　　すると、計画建物は現在より小さくなる可能性があります。
２、昭和４５年６月以前に建設された建物で、容積率の規定が定められておらず、　絶対高さの
　　指定だけが設定されておりました。同様に、立て替えにより容積制限
　　や斜線制限を受けて計画建物が小さくなる可能性があります。
３、建物が建設されたあとに、前面道路の拡幅により敷地が小さくなった　　
　　場合、同様に立て替えにより容積制限や斜線制限を受けて計画建物
　　が小さくなる可能性があります。
４、建物の建設後に、敷地の一部（駐車場や窓先空地部分）が売却され
　　た場合

《用途地域による既存不適格》

１、都市計画上の用途地域の変更が行われ、新規の指定に適合出来なくなった場合。
　　例→歴史ある大学、当時郊外に建てられた作業所・工場、遊戯施設、自動車車庫など

《増築・改築について》

１、工事対象範囲以外の部分にも現行法が遡及致します。
　　例→ガラスの種類、階段の仕様、昇降機の遮炎性、バリアフリー関連法など

既存の建築物に対する制限の緩和

既存不適格建物に対する緩和措置は複雑です。構造規定もたいへん解りにくい内容になっておりますので、ご注意ください。
法第86条の7

第3条第2項（第86条の9第1項において準用する場合を含む。以下この条、次条及び第87条において同じ。）の規定により第20条、第26条、第27条、第28条の2（同条各号に掲げる基準のうち政令で定めるものに係る部分に限る。）、第30条、第34条第2項、第47条、第48条第1項から第13項まで、第51条、第52条第1項、第2項若しくは第7項、第53条第1項若しくは第2項、第54条第1項、第55条第1項、第56条第1項、第56条の2第1項、第57条の4第1項、第57条の5第1項、第58条、第59条第1項若しくは第2項、第60条第1項若しくは第2項、第60条の2第1項若しくは第2項、第61条、第62条第1項、第67条の2第1項若しくは第5項から第7項まで又は第68条第1項若しくは第2項の規定の適用を受けない建築物について政令で定める範囲内において増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替（以下この条及び次条において「増築等」という。）をする場合においては、第3条第3項第三号及び第四号の規定にかかわらず、これらの規定は、適用しない。

第3条第2項　この法律、条例の規定の施行適用の際、現存する建築物、敷地、模様替工事中の建築物がこれらの規定に適合しない場合は適用しない。
第20条　構造耐力（構造設計根幹の条文）
第26条　防火壁（防火区画）
第27条　耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない特殊建築物
第28条の2　（同条各号に掲げる基準のうち政令で定めるものに係る部分に限る。）居室換気　床面積1/20以上
第30条　長屋又は共同住宅の各戸の界壁
第34条第2項　非常用昇降機設置義務
第47条　壁面線による建築制限
第48条第1項から第13項　用途地域等
第51条　卸売市場等（火葬場、と畜場、汚物処理場、ごみ焼却場）
第52条第1項、第2項、第7項　容積率
第53条第1項、第2項　建ぺい率など
第54条第1項　外壁の後退距離
第55条第1項　第1種低層住専、第2種低層住専の建築物の高さの限度
第56条第1項　建築物の各部分の高さ
第56条の2第1項　日影による中高層の建築物の高さの制限
第57条の4第1項　特例容積率適用地区内における建築物の高さの限度
第57条の5第1項　高層住居誘導地区
第58条　高度地区
第59条第1項、第2項　高度利用地区
第60条第1項、第2項　特定街区
第60条の2第1項、第2項　都市再生特別地区
第61条　防火地域内の建築物
第62条第1項　準防火地域内の建築物
第67条の2第1項、第5項から第7項　特定防災街区整備地区
第68条第1項、第2項の規定　景観地区

政令で定める範囲（令第137条の2）構造耐力関係

一　増築又は改築に係る部分の床面積の合計が基準時における延べ面積の1/2を超えず、かつ、増築又は改築後の建築物の構造方法が次のいずれかに該当するものであること。
イ　耐久性等関係規定に適合し、かつ、自重、積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧及び水圧並びに地震その他の震動及び衝撃による当該建築物の倒壊及び崩落並びに屋根ふき材、外装材及び屋外に面する帳壁の脱落のおそれがないものとして国土交通大臣が定める基準に適合する構造方法
ロ　第3章第1節から第7節の2まで（第36条及び第38条第2項から第4項までを除く。）の規定に適合し、かつ、その基礎の補強について国土交通大臣が定める基準に適合する構造方法（法第20条第四号に掲げる建築物である場合に限る。）
二　増築又は改築に係る部分の床面積の合計が基準時における延べ面積の1/20（50㎡を超える場合にあっては、50㎡）を超えず、かつ、増築又は改築後の建築物の構造方法が次のいずれにも適合するものであること。
イ　増築又は改築に係る部分が第3章の規定及び法第40条の規定に基づく条例の構造耐力に関する制限を定めた規定に適合すること。
ロ　増築又は改築に係る部分以外の部分の構造耐力上の危険性が増大しないこと。

政令で定める範囲（令第137条の7）用途地域関係

一、　増築又は改築が基準時における敷地内におけるものであり、かつ、増築又は改築後における延べ面積及び建築面積が基準時における敷地面積に対してそれぞれ法第５２条第１項、第２項及び第７項並びに法第５３条の規定並びに法第６８条の２第１項の規定に基づく条例の第１３６条の２の５第１項第二号及び第三号の制限を定めた規定に適合すること。
二、　増築後の床面積の合計は、基準時における床面積の合計の１．２倍を超えないこと。
三、　増築後の法第４８条第１項から第１３項までの規定に適合しない用途に供する建築物の部分の床面積の合計は、基準時におけるその部分の床面積の合計の１．２倍を超えないこと。
四、　法第４８条第１項から第１３項までの規定に適合しない事由が原動機の出力、機械の台数又は容器等の容量による場合においては、増築後のそれらの出力、台数又は容量の合計は、基準時におけるそれらの出力、台数又は容量の合計の１．２倍を超えないこと。
五、　用途の変更（第１３７条の１８第２項に規定する範囲内のものを除く。）を伴わないこと。

その他、令137条の6～に注意の事

第3条第3項第三号　施行又は適用の後である増築、改築、大規模な修繕、大規模な模様替えに掛かる建築物または敷地
第四号の規定　前号に該当する建築物又はその敷地の部分

既存不適格建物の増築等ついて

建築基準法第86条7において、制限を緩和する規定が設けられておりますが、その取り扱いについて関連告示の改正、技術的助言が行われました。　平成21年9月

ＲＣ造やＳ造などの物件を増築する際、増築規模が既存部分の１／２以下で、既存部分が新耐震基準（昭和５６年施行）に適合している場合は既存部分の改修は原則として不要となります。
また、Ｗ造一戸建て住宅など４号建築物の増築についても増築規模が既存部分の１／２以下を対象として、耐力壁等の基準を満たすことにより、これまで義務付けられていた構造計算が不要となります。　

国土交通省　既存不適格の増築について LinkIcon

既存不適格の増築について（参考）

４号木造建築物　既存不適格の構造規定

 国土交通省　耐震改修の認定

既存不適格建築物に係わる規制の合理化

令第１３７条の２を改正し、建築基準法（昭和２５年法律第２０１号）第３条第２項により同法第２０条の規定の適用を受けない既存不適格建築物に係る増築又は改築の特例措置について、増改築に係る部分の床面積が延べ面積の２分の１を超える大規模な増改築であっても地震その他の震動及び衝撃による当該建築物の倒壊等のおそれがない場合には、現行の構造耐力規定の全てに適合させることを求めないこととする。
平成24年9月

既存不適格建築物に係る規制の合理化 LinkIcon

※既存不適格調書
地域の諸状況により検査済証を取得していない建物でも、既存不適格調書の提出により増築を認めていただける場合もあります。当時の法令に合致している事が判明出来る資料が作成できるか。意匠的にも構造的にも立証出来れば可能な場合がありますが、詳細は関係窓口との協議が必要です。

消防法の場合ついて

消防設備が不十分で既存不適格となっていたデパート、旅館などにおいて火災が発生するケースが多発したため、1974年の消防法改正において、公共的要素の高い旅館やホテル、デパート、病院、地下街などの特定防火対象物については、現在の基準に適合するよう義務付ける「遡及適用」の規定がありますのでご注意ください。

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